โดย ชมพูนุท สุมนะเศรณี ที่ปรึกษาธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  ประชาชาติธุรกิจ  วันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2550 ปีที่ 31 ฉบับที่ 3909 (3109)

สถาบันการเงินในปัจจุบันให้ความสำคัญในการบริหารความเสี่ยงเป็นอันดับต้นๆ เพราะความคงอยู่ระยะยาวที่ให้ประสิทธิผล คุ้มค่ากับค่าของเงินลงทุนจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการ บริหารความเสี่ยงของสถาบันนั้นๆ โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีการ ปล่อยสินเชื่อระยะยาว เช่น สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีภาระหนี้ผูกพัน เป็นเวลา 15-30 ปี

สถาบันการเงินเหล่านี้อาจไม่สามารถรองรับความเสี่ยงที่เกิดขึ้น จากภาระหนี้ผูกพันระยะยาวได้ทั้งหมด จึงมีความจำเป็นที่จะต้องมี สถาบันที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารความเสี่ยงทางด้านนี้ให้บริการ กับสถาบันที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Default Insurance) เป็นรูปแบบหนึ่งของการป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น ต่อสถาบันที่ให้กู้ เพื่อที่อยู่อาศัย โดยผู้ให้กู้และผู้รับประกันจะมีการแบ่งรับส่วนสูญเสีย ที่เกิดขึ้นจากการที่ผู้กู้ไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อได้ตามสัญญา

การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต่างจากการประกันชีวิต เพราะในการประกันชีวิตเป็นการประกันความเสี่ยง ของบุคคลผู้เอาประกัน ไม่ได้ประกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินที่ให้กู้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีที่ให้กู้เกินกว่าวงเงิน ที่สถาบันการเงินสามารถรับความเสี่ยงได้ หรือในกรณีของการกู้ยืม โดยทั่วไป

ดังได้กล่าวแล้วว่าการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการประกันความเสี่ยงของสถาบันการเงิน ดังนั้นบริษัทที่รับประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะต้องมีความมั่นคงเท่ากับหรือมากกว่าสถาบันการเงินที่ใช้บริการประกัน เพราะไม่เช่นนั้นการโอนความเสี่ยงจากสถาบันการเงินมาที่บริษัทประกัน ก็จะไม่บรรลุวัตถุประสงค์ จึงมีความจำเป็นที่บริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องมีเงินทุนที่จะรองรับความเสี่ยงได้ และเป็นเงินทุนที่ใช้รองรับการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยตรง

จึงเห็นว่าบริษัทประกันเหล่านี้ไม่ควรทำธุรกรรมด้านอื่นอีก นอกเหนือ ไปจากการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย

รูปแบบประกันสินเชื่อบ้าน

การประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบ่งได้เป็น 2 กรณีคือ 1.ประกัน ในส่วนที่เกินมูลค่าของเงินกู้ต่อมูลค่าหลักทรัพย์ (Loan-to-Value หรือ LTV) ที่ผู้กู้ไม่มีเงินดาวน์ เช่น ผู้กู้ต้องการกู้เงินเพื่อมาซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ทางสถาบันการเงินจะให้กู้ได้เป็นจำนวน 70% ของราคาประเมินของบ้าน สมมุติว่าราคาประเมิน เป็นราคาเดียวกับราคาซื้อขายบ้าน ส่วนที่เหลือคือจำนวน 90,000 บาท ผู้ขอกู้ต้องนำเงินของตนเองมาจ่าย คือเป็นเงินที่ เรียกว่า "เงินดาวน์"

ในกรณีที่ผู้กู้ไม่มีเงินดาวน์หรือมีไม่เพียงพอ ทางสถาบันที่ปล่อยสินเชื่อ จะไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้มาขอกู้รายนี้ ทำให้ผู้ขอกู้เสียโอกาสในการ เป็นเจ้าของบ้าน และสถาบันการเงินเองก็เสียโอกาสในการปล่อยสินเชื่อ

หากสถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อที่มี LTV สูงขึ้น สถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น ขณะที่การประกันสินเชื่อฯในส่วนเกิน 90,000 บาทนี้ สถาบันการเงินจะได้รับเงินอย่างน้อย เป็นจำนวนเท่าที่เกิดความสูญเสียขึ้นคืน เท่ากับเป็นการลดความเสี่ยงทางด้านเครดิต (Credit Risk หรือ Default Risk) ของสถาบันการเงินลงไปด้วย

ในการประกันส่วนเกินนี้ อายุของกรมธรรม์จะหมดลงเมื่อมูลค่า LTV ลดลงเหลือภายในเกณฑ์ที่สถาบันการเงินได้กำหนดไว้ หรือในกรณีตัวอย่างข้างต้น อายุของกรมธรรม์จะหมดลงเมื่อ LTV ลดลงต่ำกว่า 70%

2.ประกันทั้งสินเชื่อยกเว้นส่วนที่เป็นเงินดาวน์ บริษัทประกันกับสถาบันการเงินจะกำหนดสัดส่วน ในการรับส่วนสูญเสียที่เกิดจากการขายทอดตลาด เมื่อมูลค่าจากการขายทอดตลาดไม่พอกับมูลหนี้

ในกรณีนี้ไม่ได้เป็นการประกันแต่เฉพาะส่วนที่เกินจาก LTV เท่านั้น แต่จะเป็นการประกันทั้งวงเงินสินเชื่อ ถ้าลูกหนี้มีการผิดนัดชำระหนี้ (เป็นเวลาระยะหนึ่งตามที่กำหนดไว้ในข้อตกลงระหว่างสถาบันการเงิน และบริษัทประกัน) ทางสถาบันการเงินต้องยึดทรัพย์และนำมาขายทอดตลาด เพื่อชำระหนี้ กรณีถ้ามีส่วนสูญเสียเกิดขึ้นบริษัทประกันจะเป็นผู้จ่าย ค่าสูญเสียนั้นตามข้อตกลงในสัญญา

ลดความเสี่ยงสถาบันการเงิน

ถึงแม้ว่าการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นการประกันส่วนสูญเสีย ของสถาบันการเงินก็ตาม แต่ประโยชน์ของการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่ได้มีแต่เฉพาะกับสถาบันการเงินเท่านั้น แต่จะเกิดขึ้นกับผู้ขอสินเชื่อ ระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และกับตลาดทุนเองด้วย โดยมีข้อพิจารณาดังนี้

1.ผู้ปล่อยสินเชื่อหรือสถาบันการเงิน ประโยชน์โดยตรงที่จะได้รับคือ การลดความเสี่ยงที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อ (Credit Risk หรือ Default Risk) ผู้ปล่อยสินเชื่อสามารถปล่อยสินเชื่อได้เป็นจำนวนมากขึ้นโดย ไม่มีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ปล่อยสินเชื่อสามารถขยายตลาดสินเชื่อและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งโดยเฉพาะในตลาดที่มีความเสี่ยงสูงได้โดย ไม่มีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น

ตัวอย่างในบางประเทศที่พัฒนาแล้ว เมื่อสถาบันการเงินสามารถ ถ่ายความเสี่ยงออกไปให้กับบริษัทประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันนั้นสามารถลด "Risk-Based Capital Requirement" ลงได้ ทำให้สถาบัน การเงินนั้นๆ มีกำลังที่จะปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้น โดยที่ไม่ต้องเพิ่มทุน เพื่อให้เพียงพอกับความเสี่ยงในการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้จะขึ้นอยู่กับมูลค่าของสินเชื่อเมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าของหลักประกัน (LTV) โดยจำนวนสินเชื่อที่อยู่ภายในเกณฑ์ LTV ที่กำหนดไว้โดยธนาคารกลาง เช่น 70% ระดับ Risk-Weight ของสินทรัพย์นั้นจะเป็น 35% แต่ถ้าสินเชื่อที่ปล่อยไปเกิน 70% สมมุติว่าเป็น 90% ของมูลค่าหลักประกัน Risk-Weight ในส่วนที่เกินจะคิดเป็น 80% หรือ 100% เป็นต้น

หากสถาบันนั้นมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในส่วนของสินเชื่อที่เกิน 70% Risk-Weight ของสินเชื่อที่เดิมเคยเป็น 80% หรือ 100% อาจจะลดลงเหลือ 20% หรือ 0% ได้ ทั้งนี้อาจขึ้นกับ Credit Rating ของบริษัทประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นๆ เท่ากับเป็นการลดจำนวนเงินทุนลงได้เป็น จำนวนมาก

ผลศึกษาบ่งชี้ "ผู้กู้" รับประโยชน์เต็มๆ

2.ผู้ขอสินเชื่อ โดยประโยชน์แรกที่ผู้ขอสินเชื่อจะได้รับเกิดจากมีการ แข่งขันในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมากขึ้น เพราะความเสี่ยง ในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินลดลง ผู้ขอสินเชื่อจะมีโอกาสเลือกผลิตภัณฑ์ในการกู้มากมาย ตรงกับความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง

นอกจากนั้นผู้ขอสินเชื่อยังสามารถเข้าเป็นเจ้าของสินทรัพย์ได้เร็วขึ้น ไม่ต้องรอเก็บเงินดาวน์ และยังเป็นการประหยัดให้กับผู้ขอสินเชื่ออีกด้วย โดยใช้สมมุติฐานในลักษณะเดียวกับที่สถาบัน Canadian Mortgage and Housing Corporation International ซึ่งได้ศึกษาความเป็นไปได้ในการ ให้บริการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

โดยกำหนดให้ผู้กู้มีรายได้ต่อครอบครัวเดือนละ 50,000 บาท หรือ 600,000 บาทต่อปี ผู้กู้ต้องการซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท ผ่อนชำระเงินกู้เป็นเวลา 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ 6% ต่อปี และสถาบันการเงินให้กู้ได้เป็นจำนวน 80% ของราคาประเมิน (สมมุติให้ราคาประเมินเป็นราคาเดียวกับราคาบ้านที่ต้องการซื้อ)

เปรียบเทียบกับเมื่อมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยสถาบันการเงินให้กู้ 90% ของราคาประเมิน ผู้กู้มีความสามารถในการออม 10% ของเงินเดือน เพื่อเป็นเงินดาวน์ ให้สมมุติว่าผู้กู้ต้องเช่าบ้านอยู่เดือนละ 12,000 บาท จากตัวเลขข้างต้นเปรียบเทียบระหว่างการมีการประกันและไม่มีการประกันถึงผลกระทบต่อผู้ขอกู้

จะเห็นได้ว่าผู้กู้สามารถมีบ้านได้เร็วขึ้นและประหยัดค่าเช่าบ้านที่ถือว่าเป็นการเสียเปล่าเป็นจำนวนถึง 600,000 บาท ในขณะที่ผู้กู้ต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันเพิ่มขึ้นอีกเพียง 16,836 บาทเท่านั้น โดยผู้กู้สามารถเข้าเป็นเจ้าของบ้านในเวลาเร็วขึ้นประมาณ 4.1 ปี

เปรียบเทียบผลที่ได้รับจากการไม่ต้องเช่าบ้านกับการ "จ่ายเงินคืนให้แก่ ผู้เอาประกันในการประกันชีวิต" ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นว่าประโยชน์ ที่จะได้รับจากการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีมากกว่าการจ่ายเงินคืน ให้แก่ผู้เอาประกันชีวิต แม้ว่าการเปรียบเทียบเช่นนี้ไม่ถือว่าถูกต้อง เพราะการทำประกันทั้งสองชนิดเป็นการทำประกันต่างวัตถุประสงค์

นอกจากนี้การที่มีประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะทำให้ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง มีโอกาสได้มีบ้านเป็นของตนเองได้ นั่นคือทั้งสถาบันการเงินก็จะได้รับ ประโยชน์เต็มที่จากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผู้กู้จะได้ประโยชน์เต็มที่จากการมีบ้านเป็นของตนเอง

สร้างเสถียรภาพ-ลดความเสี่ยงประเทศ

3.ระบบสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จากประสบการณ์ในประเทศที่มีบริการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่าการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน จะทำอย่างเป็นระบบ ทั้งนี้เพราะถ้าสถาบันการเงินต้องการถ่ายเท หรือลดความเสี่ยงทางด้าน Credit Risk หรือ Default Risk ไปให้บริษัทประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สถาบันเหล่านี้จะต้องทำตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ ซึ่งเป็นการตกลงระหว่างบริษัทประกันฯ กับสถาบันการเงินต่างๆ ที่ใช้เป็นเกณฑ์มาตรฐานกับทุกสถาบัน โดยคำนึงถึงประโยชน์และผลกระทบของ ส่วนรวมเป็นหลัก

บริษัทประกันฯจะต้องถูกประเมินโดยสถาบันประเมินและควบคุมโดย สถาบันที่ควบคุม (Regulator) ในการปฏิบัติตามเกณฑ์มาตรฐานที่กำหนดไว้ การปฏิบัติตามเกณฑ์มาตรฐานจะทำให้การวิเคราะห์ความเสี่ยงของ ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นไปง่ายขึ้น และผู้ควบคุมกำกับดูแลสถาบัน การเงินสามารถประเมินสถานการณ์ความเสี่ยง ของสถาบันการเงินโดยรวมได้ง่ายและแน่นอนด้วย

4.ประโยชน์ของการมีการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมถึงจะทำให้ ระบบการเงินของประเทศมีเสถียรภาพมากขึ้น ทำให้ไม่เกิดปัญหาวัฏจักร ที่ไม่สามารถควบคุมได้อันเป็นต้นเหตุแห่งวิกฤตทางการเงิน นอกจากนั้น ยังเป็นการป้องกันความเสี่ยงของระบบการเงินด้วย

ในกรณีที่บริษัทประกันฯได้ทำประกันต่อ (Re-Insurance) และบริษัทประกันต่อนั้นอยู่ในต่างประเทศ จะทำให้ความเสี่ยงที่อาจเกิดจาก Credit Risk หรือ Default Risk ของสถาบันการเงินมีการกระจายออกไป ในต่างประเทศด้วย อันจะเป็นผลดีต่อความเสี่ยงของประเทศ โดยเฉพาะ ในกรณีหากมีการเกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจขึ้น

หน้า 2