คอลัมน์ คลื่นความคิด  มติชนรายวัน  วันที่ 30 สิงหาคม พ.ศ. 2547 ปีที่ 27 ฉบับที่ 9669

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย นับเป็นภาคเศรษฐกิจอันดับต้นๆ ที่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวชัดเจน ดังจะเห็นได้จากโครงการก่อสร้างใหม่ที่เพิ่มขึ้น ตลอดจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งหลังจากที่ประสบภาวะซบเซาในช่วงวิกฤต โดยการขยายตัวในช่วงที่ผ่านมาเกิดขึ้นจากอุปสงค์ที่เพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว ขณะเดียวกันเงื่อนไขทางการเงินที่ผ่อนคลาย ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ที่ขยายตัวในอัตราสูง ล้วนเป็นปัจจัยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนให้เพิ่มสูงขึ้น

จากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน แม้หลายฝ่ายจะมองว่าการขยายตัวดังกล่าวยังไม่น่าเป็นห่วง แต่หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความร้อนแรงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ ก็อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการย้อนรอยวิกฤตธนาคารพาณิชย์ที่เคยเกิดขึ้นในอดีตอีกครั้ง

เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อฐานะของธนาคารพาณิชย์ ทั้งในแง่ของสัดส่วนของพอร์ตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ต่อพอร์ตสินเชื่อรวม ซึ่งอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 ในปัจจุบัน หรือการถือครองอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ จากการที่หลักประกันของสินเชื่อส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ราคาสินทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์จึงมีบทบาทสำคัญต่อมูลค่าหลักประกันและการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ดังนั้น ความเชื่อมโยงที่ใกล้ชิดระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาคธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้ฐานะการเงินของธนาคารพาณิชย์ และการปล่อยสินเชื่อ มีความอ่อนไหวต่อภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความเคลื่อนไหวของราคาสินทรัพย์

ดังนั้น แนวโน้มการขยายตัวของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เร่งตัวขึ้น ทั้งสินเชื่อที่ให้แก่ผู้ประกอบการและสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลทั่วไป อาจนำมาสู่ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งความเสี่ยงที่เกิดขึ้นกับธนาคารพาณิชย์ย่อมส่งผลกระทบโดยตรง ต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน และเศรษฐกิจในที่สุด

จากความกังวลดังกล่าว บทความนี้จึงพยายามที่จะประเมินผลกระทบที่มีต่อภาคธนาคารพาณิชย์ หากต้องเผชิญกับความเสี่ยงของวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและราคาสินทรัพย์ที่ลดลงตามมา โดยทำการทดสอบความเปราะบางของธนาคารพาณิชย์เพื่อตอบ 2 ประเด็นคำถามที่สำคัญ คือ

1) พอร์ตสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์สามารถรองรับการขึ้นอัตราดอกเบี้ยได้มากน้อยเพียงใด โดยธนาคารไม่ต้องขอให้ลูกค้าส่งเงินเพิ่มหรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไขของสัญญาเงินกู้ และ

2) ธนาคารพาณิชย์มีเงินกองทุนเพียงพอหรือไม่ที่จะรองรับการลดลงอย่างฉับพลันของราคา

สินทรัพย์ร้อยละ 30

จากการทดสอบ stress testing พบว่ายังไม่ปรากฏสัญญาณอันตรายของระบบธนาคารพาณิชย์ในขณะนี้ โดยแม้อัตราดอกเบี้ยจะปรับสูงขึ้น แต่การที่ธนาคารพาณิชย์คิดอัตราดอกเบี้ยไว้เผื่อความเสี่ยงในระดับหนึ่งแล้ว(interest rate cushion) ก็ช่วยให้พอร์ตสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก นอกจากนี้เงินกองทุนและการกันสำรองที่เพียงพอในปัจจุบันทำให้ธนาคารพาณิชย์ไทย ยังสามารถที่จะรองรับกับสถานการณ์ที่ราคาสินทรัพย์ตกลงอย่างรุนแรงได้

อย่างไรก็ตาม แม้ธนาคารพาณิชย์โดยรวมจะมีฐานะที่แข็งแกร่งพอที่จะต้านทานความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นได้ แต่ก็พบว่าความแข็งแกร่งนั้นมิได้เท่าเทียมกันทุกธนาคาร มีธนาคารพาณิชย์บางธนาคารอาจอ่อนไหว ต่อการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และความผันผวนของราคาสินทรัพย์มากกว่า กล่าวคือธนาคารพาณิชย์ที่กำหนดจำนวนเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระรายเดือนที่ต่ำ และมีขนาดของพอร์ตสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง จะมีความเสี่ยงต่ออัตราดอกเบี้ยที่มากกว่า

แม้ผลการทดสอบความเปราะบางทางการเงินยังไม่มีอะไรน่าเป็นกังวล แต่มิได้หมายถึงจะละเลยปล่อยให้เกิดความไม่สมดุลขึ้นดังที่เคยเป็นมา ดังนั้น ในฐานะของผู้ดูแลเสถียรภาพการเงินและสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงจำเป็นต้องติดตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งการขยายตัวของสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์อย่างใกล้ชิด ในส่วนของธนาคารพาณิชย์เอง การดูแลคุณภาพสินเชื่อและการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพย่อมเป็นวิธีการป้องกันความเสี่ยงที่ดีที่สุด

หมายเหตุ - บทวิจัยโดย ดอน นาครทรรพ ฉัตรสุรางค์ กาญจนสาย และสุโชติ เปี่ยมชล เป็นส่วนหนึ่งของบทความในการสัมมนาทางวิชาการประจำปี 2547 ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะจัดขึ้นที่โรงแรมแชงกรี-ลา กรุงเทพฯ ในวันที่ 6-7 กันยายน 2547

ข้อคิดเห็นที่ปรากฏในบทความนี้ เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนโดยเฉพาะ ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย

หน้า 20